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异与同:疫情之后的湖北楼市令人意外!

2020-10-20 15:04:11 作者:楼市光合作用 来源:腾讯网 点击 评论

2020年,黑天鹅事件层出不穷,新冠疫情席卷全球,武汉深受其害;美国封杀中国科技企业,中国宏观经济再次面临更加严峻的考验;南方洪涝灾害袭击长江和淮河流域,湖北及中部省份受灾严重……

湖北作为2020年受创最严重的省份,房地产行业在今年上半年呈现断崖式下跌,销量比去年同期降低了40%左右。

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所幸,自7月份开始,湖北楼市呈现明显的复苏迹象,大部分地区楼市恢复到去年同期水平,部分地区甚至超过去年同期水平。

比如荆州市监利县,2020年7月份,楼市销量相比2019年7月增长了近一倍。

下表为监利2020年7月住宅销量统计,销量最高的楼盘高达130套,很多武汉的楼盘都望其项背。

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监利县毛市包子全国闻名,包子产业已经做到全国;小龙虾养殖更是超越潜江,成为全国小龙虾产量第一县;外出务工群体也大量分布在收入较高的服装制造行业。

所以,较高的居民收入为监利楼市奠定了坚实的基础。

纵观湖北各地,每个城市的楼市都特色鲜明。

孝感地区以东北建筑劳务输出为主,冬天天气恶劣,返乡时间较早,1月初就开始;

黄冈地区务工人员以南方城市为主,返乡置业在年三十至十五期间为主;

天门地区也有大量在广东做服装的人员,与监利县一样,这类人群会趁夏生意淡季时回乡置业,此时,小孩也即将入学,回一趟家把子女入学和买房两件事都办了。

利川是避暑胜地,每年夏季都是楼市销量最高的时间段。

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当然,湖北省房地产市场(武汉除外)也存在共性,主要表现在以下几点:

1. 与武汉过年期间成为空城不同时,湖北三四线城市春节期间是人流量最大的时节,返乡购房潮也在此时,春节季(腊月初至正月底)的销量占到全年销量的40%左右。

2. 湖北三四线城市会出现三个置业高峰期,第一个是上述春节返乡季,第二个是清明节前后,第三个是暑期(7-9月),所谓的"金九银十"反而并不明显。而全年销售最惨淡的时间则出现在11月和12月,这两个月不仅大量务工人员在外地,而且天气转冷,购房者看房动力不足。

3. 购房群体年轻化,目前三四线城市购房群体以30-45岁的中青年为主,20-30岁和45-55岁的群体为主。这与十年前的购房群体出现了十分明显的变化,购房者越来越年轻。

4. 105-125㎡的三房两卫住宅最受欢迎,大部分城市已经放弃两房产品,四房户型以128-135㎡为主。

5. 住宅单价突破5500元/㎡的城市,140㎡以上的四房户型较少,按套数计算,比例不宜超过10%,控制在5%左右是最合适的;

6. 湖北三四线城市购房群体对房屋总价很敏感,目前主流价格区间在50-70万元/套,总价超过70万元,去化速度相对比较困难。在单价高的城市,特别要注意控制好户型面积。

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那么,湖北各个城市房价和人口又是什么样的呢?一组数据告诉你答案。

武汉1200万人,三环内房价基本都超过2万元/㎡,白沙洲和四新除外。目前武汉均价1.9万元/㎡左右。

襄阳565万人,中心城区襄城、樊城、襄州区住宅均价8713元/㎡。

宜昌414万人,主要有西陵区、伍家岗区、点军区、夷陵区,住宅均价8272元/㎡。

荆州564万人,主要有荆州古城、荆北、沙北、城东、武德、纪南等板块,住宅均价7449元/㎡。

孝感491万人,主要有东城新区、南大开发区、老城区、南城区板块,住宅均价6368元/㎡。

黄冈700万人,市辖区仅有黄州区,住宅均价6237元/㎡。

荆门290万人,主要有东宝、掇刀、漳河新区,住宅均价5537元/㎡。

随州221万人,下辖曾都区、随县、广水,城区曾都区住宅均价5268元/㎡。

十堰340万人,主要有郧阳、张湾、茅箭三个板块,住宅均价7265元/㎡。

黄石247万人,主要有黄石港、西塞山、下陆、铁山、花湖等板块,住宅均价6237元/㎡。

鄂州107万人,主要有鄂城、葛店、华容三个板块,住宅均价7707元/㎡。

咸宁253万人,主要为咸安和温泉板块,住宅均价4800元/㎡。

恩施402万人,仅有恩施城区板块,住宅均价6300元/㎡。

仙桃114万人,主要分为城南新区和老城区,住宅均价5906元/㎡。

潜江97万人,主要为江汉油田板块和市区板块,住宅均价5800元/㎡。

天门128万人,住宅均价4500元/㎡。

神农架7万元,住宅均价4100元/㎡。

7月的楼市销售数据说明湖北各地经济复苏情况较好,武汉市2020年第二季度GDP增速甚至超过去年同期。

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随着房地产行业多年的发展,购房群体的需求也在逐步升级演变,特别是此次疫情更是对不少人的购房观产生巨大影响。

一是受疫情影响,很多购房者资金紧张,购房预算和偿付贷款的能力下降,因此大量人群取消购房计划。

二是长达两三个月的封城居家生活,小面积住宅弊端显现,人口较多的家庭对大面积户型需求迫切。

三是购房群体对物业和医疗、教育、日常生活配套更加注重,特别是物业公司的服务水平,更是成为不少人最重要的考量因素。

四是垃圾处理能力和小区的生态环境也成为不少购房者关注的重点。湖北因地处内陆,在前期规划方面落后深圳等沿海城市一大截,很多楼盘在前期没有规划垃圾集中处置点,导致后期业主怨声载道,与物业矛盾重重。疫情之后,老百姓开始关注垃圾处理问题。

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目前,湖北农村地区已有60%以上的家庭已在城区买房,已经先期入住城区的人群,也逐渐看到各楼盘规划和后期服务的短板,他们会把所见所想传递给还没有买房的同乡。

在这样的态势下,房企只有不断对产品和服务进行升级,才可以在三四线城市房地产行业最后的十年黄金期站稳脚跟。

反观目前湖北三四线城市的房企,特别是本土房企普遍存在思维相对落后,观念陈旧,不注重展示包装和服务细节,因此在与全国性房企的搏斗中,大部分都碾压。

目前,湖北大多数房企都不注重线上的展示,但随着购房群体的年轻化,自媒体平台的兴起,线上渠道将成为房企最重要的展示阵地。未来,这一趋势将越发明显。


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